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2015年09月30日 不動産の譲渡は離婚の前後どちらが良い？
離婚するにあたって「不動産を配偶者へ渡したい」というお話を良くお聞きします。
多くの方は、離婚「後」に財産分与で渡す方法を選択されます。
中には、離婚『前』に贈与で渡す方法を選択される方もいらっしゃいます。
さて、どちらが良いのでしょうか？
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■不動産の譲渡は離婚の前後どちらが良い？
■編集後記
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■ 不動産の譲渡は離婚の前後どちらが良い？
「どちらが良い？」って、、ざっくりしすぎな質問で答えにくいですよね。以下、『税金』『作業負荷』『その他』の視点からどちらが良いかを見ていきましょう！
☆税金☆
＜ 贈与税 ＞○離婚前に不動産を譲渡する場合（贈与）
不動産の評価額が１１０万円を超えるなら不動産を譲り受けた方が贈与税を支払う必要があります。
但し、「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」の特例を利用できれば、更に２，０００万円まで贈与税の支払いが不要となります。
つまり、暦年贈与の基礎控除額１１０万円と特例の２，０００万円の合計の２，１１０万円までは贈与税を払わなくて良いのです。
「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」利用条件
※詳細は、国税庁の以下のページをご参照ください。https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm
- 婚姻期間が２０年を過ぎた後に夫婦間で贈与が行われた
- 配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産であるまたは居住用不動産を取得するための金銭であること
- 贈与された国内の居住用不動産または贈与された金銭で取得した国内の居住用不動産に贈与を受けた者が贈与の翌年３月１５日まで現実に住んでおり、その後も引き続き住む予定であること
- 同じ配偶者からの贈与は一生に一度しか利用出来ません。
○離婚後に不動産を譲渡する場合（財産分与）
離婚に伴う財産分与は、基本的には贈与税の支払いはありません。
ただし、離婚に伴う財産分与だと言って過大な財産を贈与した場合は、贈与税の対象となります。
〜国税庁のＨＰから抜粋〜
ただし、その分与に係る財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額その他一切の事情を考慮してもなお過当であると認められる場合における当該過当である部分又は離婚を手段として贈与税若しくは相続税のほ脱を図ると認められる場合における当該離婚により取得した財産の価額は、贈与によって取得した財産となるのであるから留意する。 （昭57直資2-177、平17課資2-4改正）
※詳細は、国税庁の以下のページをご参照ください。
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/sisan/sozoku2/01/06.htm
＜ 不動産取得税 ＞
○離婚前に不動産を譲渡する場合（贈与）
不動産を譲り受けた方へ不動産取得税が課税されます。
○離婚後に不動産を譲渡する場合（財産分与）
法律上は不動産を譲り受けた方へ不動産取得税が課税されます。
しかし、離婚に伴う財産分与の場合には、不動産取得税は課税されない運用となっているようです。
但し、共有不動産の場合には課税される可能性もあるようですので、詳細は各都道府県税事務所に確認されますようお願いいたします。
＜ 固定資産税 ＞
○離婚前に不動産を譲渡する場合（贈与）
所有者が変わればその方が負担するものと考えた場合、こちらの方がわずかですが、不動産を譲り受けた方の負担が大きくなると考えられます。
○離婚後に不動産を譲渡する場合（財産分与）
所有者が変わるタイミングが少し後になる分、こちらの方がわずかですが、不動産を譲り受けた方の負担が小さくなると考えられます。
＜ 登録免許税 ＞
○離婚前に不動産を譲渡する場合（贈与）
贈与も財産分与も税率は、１０００分の２０で同じですので登記実行時の固定資産税評価額によって損得が分かれます。
○離婚後に不動産を譲渡する場合（財産分与）
上記に記載した通りです。
＜ 譲渡所得税 ＞
○離婚前に不動産を譲渡する場合（贈与）
不要です。
○離婚後に不動産を譲渡する場合（財産分与）
取得した時の価格より譲渡した時の価格が高い場合には、不動産を譲渡した方へ譲渡所得税が課税されます。
☆作業負荷☆
○離婚前に不動産を譲渡する場合（贈与）「贈与契約」が必要となる分、作業負荷が増えます。
更に不動産の評価額が１１０万円を超える場合には、不動産を譲り受けた方が贈与税の申告をする必要があります。
申告手続きは、「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」の特例を利用するかどうかに関わらず必要です。
特例を利用する場合は、忘れると多大な贈与税を支払う事になります。
○離婚後に不動産を譲渡する場合（財産分与）
基本的には不動産を譲渡した側が譲渡所得の申告を行う必要があります。
但し、あきらかに取得した時の価格より譲渡した時の価格が低い場合には申告不要と考えられます。
※詳細は、税理士さんか税務署へ確認するようお願いいたします。
☆その他☆
○不動産を譲渡する側が信用出来ないとお考えの場合「夫が不動産を譲るからと離婚協議書を作ったは良いけど、、 離婚届けを出す前にこっそり不動産を売却するかもしれない」
なんて不安がある場合には、離婚前に贈与を行う利点があるかもです。
○贈与税を支払うより譲渡所得税を支払わせたいとお考えの場合
離婚前の贈与では、特例を使っても２，１１０万円を超える不動産を譲り受けると贈与税を支払わなければなりません。
つまり不動産は貰えるけど贈与税は自分で支払わなければなりません。
一方、離婚後の財産分与では、一般的な財産分与であれば贈与税は発生しません。
もし、譲渡される不動産が、取得した時の価格より譲渡した時の価格が高い場合には、譲渡所得税が課税される可能性があります。
しかし、譲渡所得税を支払うのは自分ではありません。
とお考えの場合には、離婚後に財産分与を行う利点があるかもです。
ちょっと長くなりましたが、最後にまとめます。
不動産の譲渡は、以下の点が大切です。
- 必要となる税金の総額を知ること。
- 税は誰が負担するのかを知ること。
- 不動産を譲渡する人は信用出来るかを検討すること。
居住している不動産を最終的には売却する事を考えている場合「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」と「居住用不動産の売却の特例」の両方を利用出来る可能性もあります。
■編集後記
「どちらが良い？」か言い切れないメルマガになってしまいました。これは、各々の方の状況によってこういう点でこちらが良いといった回答になってしまうからです。
もし、離婚で不動産を譲渡する（してもらう）けど、どうしたら良いかと悩んだら弊所へご相談ください。
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